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公寓大廈管理條例規定，社區大樓必須依法召開區分所有權人會議並以民主方式通過規約，成立管理組織向主管機關報備；才擁有完整獨立的法律地位、獲得法律的保障與行政機關的協助。因此社區大樓成功經營的前提就是依法成立管理組織，讓管理與政府公權力接軌。
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規約不僅是公寓大廈管理組織成立與運作的依據，也是規範社區大樓住戶間權利義務關係的最高規臬。不僅如此，對於社區大樓管理運作機制而言，規約是法律以外的第二層保障；其功能在延伸法律的不足，滿足公寓大廈的個別需要。
公寓大廈在管理組織運作之前，就應該妥善考量日後管理組織運作的規則與住戶行為限制，並將有必要明確訂定的權利義務關係與作業規範一一擬妥放進規約；才能發揮周延完備的管理機能。
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公寓大廈成立管理組織的目的，就是要有效率地處理各項公共事務。區分所有權人推選代表組成管理委員會並授與適當的決策權力。以便在各種狀況發生時，在最短的時間內做成決策進行處置。
倘若社區大樓未建立處理公共事務的章法或決策過程中欠缺節制，就有可能會造成住戶生活上的不便甚至傷害到住戶權益。因此公寓大廈管理組織必須在法律規定、充份授權與監督制衡之間求取均衡，建立起能兼顧處理公眾事務的靈活彈性與維護公眾權益的決策機制。
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管理費收取標準是許多公寓大廈爭執糾紛的根源，特別是提供空屋優惠的社區大樓，住戶和管理委員會往往為了空屋的認定標準與起算日期爭執不休、大傷和氣。
其實，只要落實使用者付費的公平原則，事前詳細探討分析各種費用實際的使用狀況再訂定公平合理的分攤方式，所有因管理費收取標準所引發的衝突都可以預先避免。
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把溝通做好，許多社區大樓的衝突爭紛都會自動消弭於無形。公寓大廈的管理規定本身無法叫住戶自動遵守配合，必須靠人傳達與執行。因此將各種管理規定與公共事務決策制定的背景或考量因素在最適當的時機，由特定的人以適當的媒介傳達給需要知道的人，是所有社區大樓必須優先解決的重要課題。
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公共基金的收入與支出處理是社區大樓所有管理作業中最耗費時間、程序最複雜與技術困難度最高的工作項目。財務作業要是沒處理好，容易影響到住戶對管理委員會的支持和信任。
社區大樓要把財務管理工作做好並不困難，只要先選擇好適當的會計作業方法與規劃完善的作業流程，力求財務報表的簡單表達與完整地訊息揭露；再利用電腦儲存大量資料與快速搜尋運算的功能代替人力進行計算，財務管理工作就自然能做的清清楚楚又輕輕鬆鬆。
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公寓大廈管理規範的對象是人，執行管理事務的也是人，因此任何管理措施如果在實施前沒有充份考量各種人性因素所可能造成的影響，最後終將步上失敗的命運。
人性有光明的一面，也有陰暗的角落。人嚮往榮耀肯定、樂意分享助人，但人性裡卻又同時存在了猜疑、懶散、澆薄等劣質成份。公寓大廈成員之間如果建立起相互尊重信任的互動關係，將會帶動全體住戶共同發揮人性中優良的特質，形成良性循環發展。反之如果住戶們彼此存在猜忌懷疑、營私勾結，翻攪出人性中自私、貪婪等劣質因素，將原本應用於建設互助的精力轉作敵對內耗，社區大樓發展將難以避免墮入惡性循環，所有的成員都將變成輸家。
唯有以人為中心，規劃以人性為本的管理制度和作業方式，管理才有成功的可能。
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 決策層面
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